Leistungsempfänger als Umsatzsteuerschuldner bei Grundstücksgeschäften

Grundsätzlich hat der Unternehmer, der eine Leistung erbringt, die Umsatzsteuer zu berechnen und abzuführen. Schon bisher galt jedoch, dass bei steuerpflichtigen Lieferungen von Grundstücken im Zwangsversteigerungsverfahren der Erwerber (und damit nicht der das Grundstück liefernde Vollstreckungsschuldner) zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet ist (§ 13 b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Umsatzsteuergesetz - UStG).

Das Haushaltsbegleitgesetz 2004 hat diese Steuerschuldumkehr nicht nur auf Leistungsbeziehungen zwischen inländischen Unternehmern in der Baubranche erweitert (dazu unser Merkblatt Neuregelung in der Baubranche), sondern auch auf alle umsatzsteuerpflichtigen Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen.

Erfasst sind damit grundsätzlich alle Grundstückslieferungen (also insbesondere jeder Erwerb eines Wohn- oder Geschäftshauses, eines Gewerbeobjektes oder auch eines unbebauten Grundstückes) zwischen Unternehmern, bei denen im notariell beurkundeten Kaufvertrag oder in einer notariell beurkundeten Vertragsergänzung zur Umsatzsteuer optiert wurde. Ohne eine solche Option sind Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9a UStG). Ein Unternehmer kann jedoch auf die Steuerbefreiung verzichten (also zur Umsatzsteuer "optieren") und damit auch eine Grundstückslieferung als umsatzsteuerpflichtig behandeln (§ 9 Abs. 1 UStG).

1. Auf welchen Rechtsgrundlagen beruht die Neuregelung ?

Die Neuregelung findet sich in § 13 b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 UStG und in § 9 Abs. 3 UStG und ist seit 1. 4. 2004 in Kraft. Die Gesetzesänderung beruht auf Art. 14 des Haushaltsbegleitgesetzes 2004 vom 29. Dezember 2003 (BGBl. I S. 3076). Das Bundesfinanzministerium hat in einem Schreiben vom 31. März 2004 (Gz. IV D 1 – S 7279 – 107/04) den Anwendungsbereich der Neuregelung konkretisiert.

2. Was sind Hintergrund und Inhalt der Neuregelung ?

Durch die Neufassung des § 13 b UStG sollen die Steuerausfälle reduziert werden, die nach Ansicht des Gesetzgebers und auch des Bundesrechnungshofes durch Optierung zur Umsatzsteuer bei Grundstücksveräußerungen entstanden sind. So soll insbesondere verhindert werden, dass Unternehmen, die von der Zahlungsunfähigkeit bedroht ihre Betriebsgrundstücke veräußern, beim Grundstücksverkauf noch zur Umsatzsteuer optieren, die vereinnahmte Umsatzsteuer wegen der mittlerweile eingetretenen Zahlungsunfähigkeit aber nicht mehr an das Finanzamt abführen.

Unter mehreren möglichen Gegenmaßnahmen hat sich der Gesetzgeber für das Modell der Steuerschuldnerumkehr entschieden. Dadurch ist der Leistende nun verpflichtet, seine Leistung netto zu berechnen, während der Leistungsempfänger verpflichtet ist, die auf den in Rechnung gestellten Nettobetrag anfallende Umsatzsteuer im Rahmen seiner Umsatzsteuer-Voranmeldung anzumelden und an das Finanzamt abzuführen.

3. Welche Grundstückslieferungen sind erfasst ?

Der Anwendungsbereich der Steuerschuldnerumkehr bei Grundstückslieferungen ist weit gefasst. Die Steuerschuldumkehr ist bei sämtlichen Grundstückslieferungen an einen Unternehmer oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts anzuwenden.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Vertragspartner auf die grundsätzlich bei Grundstückslieferungen gem. § 4 Nr. 9a UStG geltende Steuerbefreiung verzichten und damit zur Umsatzsteuer optiert haben. Eine solche Verzichtserklärung ist nur in dem notariell beurkundeten Vertrag (§ 311 b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches) oder in einer ebenfalls notariell beurkundeten Vertragsänderung oder –ergänzung möglich, vgl. § 9 Abs. 3 UStG.

In sachlicher Hinsicht erfasst sind alle Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Dazu gehören grundsätzlich sämtliche Umsätze mit bebauten Grundstücken, etwa der Erwerb von Wohn- oder Geschäftshäusern, von Gewerbeobjekten, Hallen, Fabrikanlagen, aber auch der Erwerb von unbebauten Grundstücken. Die Einzelheiten sind im Abschnitt 71 der Umsatzsteuerrichtlinien (UStR) geregelt.

4. Seit wann ist die Neuregelung in Kraft und welche Übergangsregeln gelten ?

Die Neuregelung ist am 1. April 2004 in Kraft getreten. Erfasst sind damit alle Umsätze, die nach dem 31. März 2004 ausgeführt worden sind oder bei denen das Entgelt oder ein Teil des Entgelts nach dem 31. März 2004 vereinnahmt wird und die Leistung erst nach der Vereinnahmung des Entgelts ausgeführt wird. Auf das Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrages kommt es nicht an.

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an Ihre zuständige Kammer.

Stand: April 2004