Immobilienleasing

Nur auf Zeit „Herr im Haus“

Die großen deutschen Konzerne machten als erste eindrucksvoll vor, mit welcher Finanzierungsalternative ihre Bilanzen weiterhin unbelastet glänzen konnte: Sie leasten geschäftlich genutzten Objekte vom Bürokomplex bis zur Lagerhalle. Viele Unternehmen folgten diesem Beispiel, statt monatlich Miete für ihre Objekte zu zahlen oder durch Investition wertvolles Eigenkapital zu binden.

Immobilienleasing liegt auch in Hamburg voll im Trend, denn die Vorteile überzeugen: Durch diese Off-Balance-Finanzierung wird die Eigenkapitalquote nicht belastet, denn die geleaste Immobilie taucht nicht in der Bilanz auf. Ein bedeutender Aspekt für das Kreditrating eines Unternehmens vor dem Hintergrund der Richtlinien von Basel II.

Darüber hinaus sind die monatlichen Raten als Betriebsausgaben voll steuerlich geltend zu machen. Die festgelegten Raten und die Laufzeit des Vertrages von in der Regel 20 bis 30 Jahren geben Planungssicherheit. Und nach Ablauf des Leasingvertrages kann der Unternehmer das Objekt zu festen Konditionen kaufen – oder den Vertrag weiter verlängern.

Diese bilanz- und finanzstrategischen Steuerungsargumente haben in der Hansestadt bereits viele Unternehmer überzeugt: Eugen Block ließ sowohl den Alt- als auch den Neubau seines „Elysée“ über die AGV/DAL-Gruppe leasen. „Als Hotel ein besonderes Projekt“, schwärmt Burkhard Bednorz, Direktor dieser deutschen Leasinggruppe, die in Kooperation mit namhaften Sparkassen und Banken wie der HSH-Nordbank und der Haspa anspruchsvolle Leasingprojekte realisiert. Potenzielle Leasingnehmer macht der Experte in den Wachstumsbranchen Logistik, regenerative Energie und Gesundheitswirtschaft.

Aber das Immobilienleasing ist nicht für jeden Unternehmer geeignet, der positive Effekte mitnehmen möchte. Die Bindung an eine Vertragslaufzeit von mindestens zwei Jahrzehnten ist durchaus ein unternehmerisches Risiko. Was etwa geschieht, wenn in dieser Zeit die Firma schrumpft statt wächst und weniger räumliche Kapazitäten benötigt werden? Es verwundert nicht, dass deshalb gerade im Bürosegment nach wie vor auf die klassische Anmietung von Räumen gesetzt wird, um diese Flexibilität zu gewährleisten. Burkhard Bednorz grenzt den potenziellen Kundenkreis weiter ein: „Der Leasingnehmer sollte über eine gute Bonität verfügen, schließlich geben die Banken viel Geld. Wegen des hohen Prüfungsaufwandes für Objekt und Kunde lohnt sich unser Engagement erst ab einer Größenordnung von drei bis fünf Millionen Euro.“

Das auffällige Gebäude von Gruner + Jahr, Flaggschiff des Verlages am Baumwall, ist ein positives Beispiel für die Arbeit der Deutschen Immobilien Leasing (DIL) einem erfolgreichen Geschäftszweig der Deutschen Bank – zeigt aber auch die Besonderheiten dieser Finanzierungsalternative auf. Hier wurde eine Unternehmensphilosophie, maßgeschneidert auf die Bedürfnisse und Anforderungen dieses Verlages und seiner Mitarbeiter, umgesetzt. Durch die geänderten Rahmenbedingungen im Leasinggeschäft aus heutiger Sicht ein kritischer Faktor.

„Früher nahm die Wertigkeit einer Immobilie zu und auch nach Ende der Vertragslaufzeit war das Objekt auf dem Markt gefragt“, betont Ditmar Erxleben, Direktor der DIL. Da dies heute mitunter ganz anders ist, müssen Leasingnehmer und -geber besonders auf die Drittverwertung achten, sofern sie zum erfolgreichen Vertragsabschluss kommen wollen. Das heißt: Auch nach dem Auszug muss die Immobile anderweitig und möglichst multifunktional nutzbar sein. Wer sich in der City-Nord umsieht, kann einige Bauten in Beton erblicken, die noch in den 70er- Jahren Architekturpreise gewannen, nun aber wegen mangelnder Verwertungskonzepte große Leerstände aufweisen.

Totes Kapital für Investoren. Unternehmer und besonders der Mittelstand haben dagegen die Chance, verborgene Immobilienschätze zu heben. Mit dem Verkauf und der Rückmietung ihrer Objekte kommen sie in den Genuss von frischem Geld und damit einem Liquiditätseffekt. Außerdem sorgen sie gleichzeitig für eine langfristige Standortsicherung. Als Sale-and-lease-back (SLB) kennt man diese Transaktion offiziell, „Beton verflüssigen“ nennt es Spezialist Erxleben augenzwinkernd. Buy-and-lease heißt die dritte Variante neben Neubauleasing und der SLB-Möglichkeit, um Steine zu nutzen, statt sie zu kaufen. Ein bestehendes Gebäude wird von der Leasinggesellschaft gekauft und anschließend verleast. Der Trend geht jedoch eindeutig zum „Rundum-sorglos-Paket“ für Leasingnehmer, die auf moderne und funktionale Neubauten setzen, ihr Kerngeschäft jedoch nicht mit Bauplanung, Organisation und Finanzierung belasten wollen. Die großen Leasinggesellschaften bieten das komplette Baumanagement aus einer Hand – und überzeugen mit diesem Leistungspaket nicht nur Unternehmen, sondern auch die Freie und Hansestadt Hamburg als Vertragspartner.

Die CommerzLeasing übernahm die komplette Regie für das noch im Bau befindliche Leasingobjekt „Hamburger Messehallen“. Seine „Bilanz“ will sich der Hamburger Senat offenbar auch nicht durch den Bau der millionenschweren Elbphilharmonie verhageln lassen: Auch diese Immobilie ist im Bestand der CommerzLeasing. Direktor Jürgen Mohr: „Wir errichten und vermieten dieses Objekt, das von der Stadt Hamburg und der Kulturbehörde genutzt wird, außerdem haben wir den Auftrag, Betreiber für Hotel, Gaststätten und das Parkhaus zu suchen.“