Stadtentwicklung

Ruf nach Befreiung

Hamburg verfügt über insgesamt 883 045 Wohnungen. Das reicht vorn und hinten nicht, die Stadt benötigt dringend bezahlbaren Wohnraum. Es bestehe Bedarf an rund 5 000 bis 6 000 Wohnungen, bestätigt Enno Isermann, Pressesprecher der Stadtentwicklungsbehörde. Deshalb solle der Bau von Mietwohnungen deutlich stärker vorangetrieben werden. Durch einen Wohnungsbauentwicklungsplan hofft der Senat in Zeiten knapper Kassen, mehr Privatinvestoren zu gewinnen. Doch die privaten Vermieter, in deren Händen sich rund die Hälfte des Mietwohnungsbestandes befindet, zögern, neu zu bauen oder zu sanieren. Ein Grund: Uralte, aber verbindliche Bebauungspläne hindern Investoren oft an Neubaumaßnahmen.

Was steckt dahinter? Ein Neubau (etwa nach dem Abriss eines alten Gebäudes) muss sich nach geltenden Bebauungsplänen richten, auch wenn diese Jahrzehnte auf dem Buckel haben und den Anforderungen zeitgemäßen Bauens nicht entsprechen. Voraussetzung für eine moderne Neubebauung wäre die „Befreiung von den Festsetzungen der gültigen Bebauungspläne“ durch Behörde und politische Ausschüsse. Erst wenn der Bescheid über diese Befreiung ergangen ist, kann der eigentliche Bauantrag eingereicht werden. Dieses zeitaufwendige und komplizierte Verfahren schreckt viele Investoren ab.

Immobilieninvestor Uwe von Böhl zum Beispiel besitzt unter anderem eine Wohn­anlage mit 100 kleinen Wohneinheiten in Barmbek. „Die Häuser wurden in den 1960er-Jahren gebaut und sind jetzt stark renovierungsbedürftig“, so von Böhl. „Küchen und Bäder sind für die heutigen Ansprüche nicht mehr attraktiv, und auch die Wohnungsgrößen von durchschnittlich 33 Quadratmetern pro Einheit entsprechen nicht mehr den modernen Vorstellungen eines Singlehaushalts.“ Aus diesem Grund möchte der Kaufmann in Neubauten investieren, will abschnittsweise neu bauen, sodass die Mieter unmittelbar von ihren alten Wohnungen in die neuen umziehen können. Statt der 100 Wohnungen mit 3 510 Qua­dratmetern sollen 264 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 13 000 Quadratmetern entstehen. Von Böhl: „Die Wohnungen sollen umweltfreundlich, energiesparend und altersgerecht sein, schließlich werden die Menschen immer älter und wollen möglichst lange selbstständig wohnen.“ Für die neuen Zweizimmerwohnungen werden 48 Quadratmeter eingeplant, also 15 Quadratmeter mehr als zuvor. Die Mieten sollen dem Hamburger Mietenspiegel entsprechen.

Ein Bauprojekt, das genau die Kernziele des neuen Wohnungsbauentwicklungsplans der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt erfüllt, dachten von Böhl und sein Architekt Nils Clasen. Darin wird nämlich ein erhöhter Bedarf an preisgünstigen kleinen Wohnungen festgestellt, wobei klimafreundliche Standards berücksichtigt werden sollen. Auch von Böhls Mieter sind begeistert, da es sich um eine abschnittsweise Neubebauung handelt und sie direkt in den Neubau umziehen können. „Sie fragen mich ständig, wann die Bauphase endlich beginnt.“ Das Problem: Für das 7 200 Quadratmeter große Grundstück gilt der alte Bebauungsplan Barmbek-Nord 18 von 1968. Das bedeutet: Der zukünftige Bauherr benötigt eine Befreiung vom gültigen Bebauungsplan. Und das dauert!

Sehr zum Ärger von Architekt und Stadtplaner Nils Clasen: „Vor 40 bis 50 Jahren wurden oft und rasch Baustufenpläne erstellt, es war keine Zeit für qualifizierte Bebauungspläne.“ Würden die gleichen Grundstücke heute überplant, sähen sie völlig anders aus. Auch wären die Wohnungen exklusiver ausgestattet. Dabei sei dem Senat schon länger klar, dass erhöhter Bedarf an Wohnraum besteht, die Ansprüche der Mieter sich geändert haben und die innerstädtischen Bauplätze begrenzt sind. Die Stadtentwicklungsbehörde erarbeitete bereits im Jahr 2000 einen Leitfaden zur Weiterentwicklung von Wohnsiedlungen durch sogenannte Nachverdichtungen, also zusätzliche Bebauung vorhandener Wohn­anlagen. Doch in der Regel existieren auch hier alte und verbindliche Bebauungs­pläne.

Für Nils Clasen ist klar, dass die Behörde dieses Problem ganz einfach lösen könnte: „Es müssten mehr alte Bebauungspläne den heutigen Standards angepasst werden.“ Ein Aufwand, der sich nach Clasens Meinung lohnt, denn so würden viele Investoren zu Neubauten auf Grundstücken mit maroden Altbauten gewonnen. Die Überarbeitung aller alten Bebauungspläne ist sehr zeitaufwendig, Sachbearbeiter und Politik müssten sich die einzelnen Quartiere vornehmen und schauen, ob es sich um gültige Bebauungspläne handelt. „Dafür sind viele qualifizierte Mitarbeiter erforderlich, und daran mangelt es“, sagt Clasen. „Derzeit wird sehr viel Personal für Großprojekte wie beispielsweise die Hafencity benötigt, aber dort gibt es in der Regel nur Luxuswohnungen.“