Immobilienkosten

Standortfaktor Grundsteuern

Erwirbt ein Unternehmen in Deutschland ein Grundstück mit oder ohne Gebäude, ist Grunderwerbsteuer abzuführen, die zurzeit zwischen 3,5 und 4,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 dürfen die Bundesländer den Satz für die Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt haben daraufhin ihre Steuersätze auf 4,5 Prozent angehoben, andere Bundesländer wie zum Beispiel Brandenburg, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein planen Erhöhungen in den nächsten Jahren, Schleswig-Holstein sogar auf 5 Prozent ab 2013.

Ist ein Unternehmen bereits Eigentümer einer Immobilie, hat es vierteljährlich die ­hierauf entfallende Grundsteuer an die Gemeinde abzuführen, in der das Grundstück liegt. Die Grundsteuer, die zu den Betriebskosten gehört, ist eine Objektsteuer und bezieht sich auf Beschaffenheit und Wert eines Grundstücks, wobei persönliche Verhältnisse des Eigentümers fast ausnahmslos nicht berücksichtigt werden. Den Gemeinden steht ein Hebesatzrecht auf die Grundsteuer zu, die auf Grundstücke im Inland erhoben wird. Mit dem Grundsteueraufkommen von rund 11 Milliarden Euro pro Jahr haben sie eine verlässliche Finanzquelle, da die Einheitswerte der Grundstücke sich nur wenig verändern und durch Bebauung tendenziell eher steigen. Zu unterscheiden ist zwischen Grundsteuer A, die auf Grundstücke der Landwirtschaft erhoben wird, und Grundsteuer B, erhoben auf andere bebaute und bebaubare Grundstücke sowie auf Gebäude. Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ist der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert des Grundstücks oder des Gebäudes. Er wird anhand des Bewertungsgesetzes ermittelt – bezogen auf Wertverhältnisse von 1964 in den alten und von 1935 in den neuen Bundesländern – und ist abhängig von der Grundstücksart, dem Alter und der Ausstattung des jeweiligen Gebäudes.

Im zweiten Schritt wird auf Basis des Einheitswertes der Grundsteuermessbetrag festgelegt, indem der Einheitswert mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert wird. Sie beträgt 6 Promille für land- und forstwirtschaftliche und zwischen 2,6 und 3,5 Promille für andere Immobilien. Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag mit dem individuellen Grundsteuerhebesatz der Gemeinde multipliziert.

Laut der aktuellen Umfrage der Handelskammer haben in der Metropolregion Hamburg in diesem Jahr 21 von 59 Gemeinden ab 10?000 Einwohner ihren Grundsteuerhebesatz A und 24 Gemeinden den Grundsteuerhebe­satz B erhöht, keine Gemeinde hat ihre Hebesätze gesenkt. Dabei sind die Grundsteuerhebesätze A und B der um Hamburg herum liegenden Kommunen in Schleswig-Holstein mit maximal jeweils 350 Prozent in Lauenburg, Schwarzenbek und Pinneberg im Schnitt niedriger als in Niedersachsen. Dort weisen elf Gemeinden Grundsteuerhebesätze A und B mit über 400 Prozent auf. Die niedrigsten Hebesätze A und B verzeichnet in Schleswig-Holstein Rellingen mit 200 und 220 Prozent und in Niedersachsen Seevetal mit jeweils 300 Prozent. Hamburgs Hebesätze betragen seit 2005 für die Grundsteuer A 225 Prozent, für die Grundsteuer B 540 Prozent.

Die Bundesländer streben seit Jahren eine Reform der Grundsteuer an. Der Druck hat sich erhöht, seit auch der Bundesfinanzhof im Juni eine Neuregelung anmahnte. Die obersten Steuerrichter erklärten, es sei nicht länger hinzunehmen, dass sich die Besteuerung an den Einheitswerten orientiert, die in den alten Ländern auf dem Stand von 1964 und in den neuen Ländern von 1935 festgeschrieben sind. Zurzeit werden verschiedene Modelle diskutiert. Im August dieses Jahres legten die Länder Bayern, Hessen und Baden-Württemberg ein vereinfachendes Reformmodell vor, das die Multiplikation von Flächenmerk­malen mit sogenannten Äquivalenzzahlen vorsieht, wobei auf die Ermittlung von Grundstückswerten verzichtet werden soll.

Andere Länder favorisieren Modelle, die sich eher am ­Verkehrswert der Grundstücke orientieren. So haben die ­Länder Berlin, Bremen, Niedersachsen, Sachsen und Schleswig-Holstein hierzu eine Machbarkeitsstudie veröffentlicht. Im Januar dieses Jahres beschloss die Finanzministerkonferenz, in einer Arbeitsgruppe unter Federführung von Nordrhein-Westfalen Vorschläge zur Reform der Grundsteuer bis 2012 zu erarbeiten.