Tipps zum Abschluss eines Gewerbemietvertrages

Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages sind die Parteien weitgehend frei in ihrer Gestaltung. Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts finden hier im Gegensatz zum Wohnraummietrecht keine Anwendung! Nehmen Sie sich deshalb Zeit für die Prüfung des Vertrages, und unterschreiben Sie nichts unüberlegt. Folgendes sollten Sie beachten:

1. Liegt ein Gewerbemietvertrag vor und welche Gesetze sind einschlägig?

Gewerberäume sind solche Räume, die nach dem Zweck des Vertrages zu geschäftlichen Zwecken angemietet werden, wie z.B. Büros, Läden, Lagerhallen, Werkstätten, Praxisräume usw. Eine teilgewerbliche Nutzung von Wohnungen kann bis zu 50% der Wohnfläche gestattet werden. In Zweifelsfällen sollten Sie sich beim Wohnungsamt des Bezirks erkundigen!
Das Mietrecht finden Sie in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Davon sind die §§ 549 bis 577a nicht für Gewerbe-, sondern nur für Wohnraummietverträge anwendbar. Allerdings erklärt § 578 einige Regelungen für entsprechend anwendbar.

2. Besteht Klarheit über die Vertragsparteien?

Auf Vermieterseite: Eigentümer, Hausverwaltung (Vollmacht vorhanden?)
Auf Mieterseite: Natürliche Person, Personen- oder Kapitalgesellschaft etc.

3. Sind die wesentlichen Vertragsbestandteile geregelt?

• Mietobjekt (Was ist mit Nebenräumen wie Keller, Garage oder Lagern?)
• Mietzweck (Wozu mieten Sie?)
• Mietzeit (befristet oder nicht? einseitige Verlängerungsoption?)
• Mietzins (Festmiete, Umsatzmiete, Staffelmiete oder Indexmiete)

4. Schriftform beachten!

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, ist im Gesetz die Schriftform vorgeschrieben. Schließen Sie den Mietvertrag trotzdem nur mündlich, kann der er frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts gekündigt werden.

5. Ist das Mietobjekt hinreichend beschrieben? Ist die vorgesehene Nutzung vertraglich abgesichert?

Aus dem Mietvertrag sollte sich der Zweck ergeben, zu dem die Räume angemietet werden (z.B.: Einzelhandel mit Tee und Kaffee). Nehmen Sie eventuelle Alternativen (Sortimentserweiterungen, -änderungen o.ä.) in den Vertrag auf (z.B.: Geschirre, Gebäck und Kuchen, Café ), damit auch eine Geschäftserweiterung möglich ist. Eine genaue Beschreibung des Vertragszwecks sichert den Konkurrenzschutz für das Hauptsortiment. Denn: Besteht keine Klausel die den Konkurrenzschutz ausdrücklich ausschließt, muss der Vermieter Konkurrenzschutz gewähren und darf im Gebäude und evtl. auch in Nachbargebäuden nicht an Konkurrenten vermieten.

6. Sind Mietzins und Nebenkosten eindeutig geregelt?

Die Höhe der Miete ist frei vereinbar – im Gegensatz zum Wohnraummietrecht gibt es für den gewerblichen Bereich keinen Mietspiegel. Achten Sie auf die Regelungen zu den Nebenkosten: Sie können pro Quadratmeter, pro Kopf oder pauschal abgerechnet werden; Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten (bei zentraler Heizungsanlage verbrauchsabhängig). Achten Sie darauf, was alles unter Betriebskosten fällt. Meistens tragen Sie neben den Verbrauchskosten (Strom, Wasser und Heizung) auch Substanzerhaltung des Gebäudes, Sicherheitskosten, Managementkosten für Center-Manager o.ä., allgemeine Verwaltungskosten und Werbegemeinschaftsbeiträge. Diese Kosten sind verhandelbar, nicht alles ist für Sie von Nutzen!

7. Welche Formen der Mietanpassung gibt es?

Neben der Festmiete gibt es die Staffelmiete (feststehende prozentuale Steigerung), die Umsatzmiete oder die Indexmiete. Die Umsatzmiete setzt sich aus einer Grundmiete und einem verhandelbaren Anteil in Prozent vom Umsatz zusammen. Definieren Sie den Umsatzbegriff im Gewerbemietvertrag genau, um Streitigkeiten zu vermeiden. Regelmäßig wird der Nettoumsatz ohne Mehrwertsteuer zugrunde gelegt. Auch Skonti und Personalrabatte können in der Vereinbarung individuell Berücksichtigung finden. Aus Perspektive des Vermieters empfiehlt sich zudem eine Klarstellung, dass Kreditkartenkäufe und Ratenverkäufe wie Bargeschäft zu behandeln sind. Regeln Sie auch, wie der Umsatz nachzuweisen ist und wo die Kappungsgrenze für den variablen Anteil liegt, der bei einem guten Geschäftsjahr nicht unendlich steigen sollte. Für Vermieter ist zu beachten, dass die Betriebspflicht des Mieters ausdrücklich vereinbart wird. Anderenfalls ist der Mieter nicht verpflichtet, seinen Betrieb aufrechtzuerhalten. In der Regel erfolgt eine Feststellung dahingehend, dass das Geschäft zu den „üblichen Ladenöffnungszeiten“ betrieben wird. Eine detailliertere Ausgestaltung empfiehlt sich bei Einkaufszentren und Ladenpassagen. Als Indexmiete bezeichnet man eine Festmiete, bei der der Mietzins regelmäßig an die allgemeine Wirtschaftssituation angepasst wird. Ein Index, wie bspw. der Lebenshaltungskostenindex dient als Bezugsgröße. Die verwendete Wertsicherungsklausel (Indexklausel) muss eventuell durch die Landeszentralbank genehmigt sein. Informieren Sie sich dort oder bei einem Anwalt über die Wertsicherungsklausel.

Eine Schiedsgutachterklausel zur Vermeidung von Streit bei Mieterhöhungen kann sinnvoll sein.

8. Ist eine Kaution oder eine sonstige Sicherheitsleistung zu stellen?

Die Stellung einer Kaution ist üblich. Eine Bankbürgschaft ist aber oftmals günstiger.
Eine Verzinsung ist für Gewerbemietverträge gesetzlich nicht vorgesehen, daher ist sie ausdrücklich zu vereinbaren!

9. Sind Vertragsdauer und Optionsrecht präzise festgelegt?

Ein unbefristeter Vertrag kann jederzeit mit gesetzlicher (oder vertraglich vereinbarter) Frist gekündigt werden, für langfristige Projekte ist er daher ungeeignet. Häufig wird eine Befristung vereinbart (typische Laufzeit: 5 - 10 Jahre, kürzer kann aber sinnvoll sein). Eine Verlängerungsoption sollte dem Mieter ein einseitiges Recht auf Vertragsverlängerung (z.B. drei mal 2 Jahre) gewähren. Soll der Mietzins verändert werden, kann auf einen Schiedsgutachter verwiesen werden, der dann u.a. von der IHK benannt werden kann.

10. (Sonder)Kündigungsrecht

Wurde der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt für Geschäftsräume die Frist nach § 580a Absatz 2 BGB: Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen (Bsp.: Kündigung spätestens am 3. Juli zum 31. Dezember). Befristete Mietverträge können nur außerordentlich gekündigt werden, sofern ein wichtiger Grund vorliegt. Für befristete Mietverträge kann ein einseitiges Sonderkündigungsrecht des Mieters für den Fall ausgehandelt werden, dass sich das Geschäft nicht mehr rentiert und Zahlungsschwierigkeiten auftreten. Für den Vermieter hat diese Regelung den Vorteil, dass keine Mietrückstände entstehen.

11. Soll der Mietvertrag mit einem Ersatzmieter fortgeführt werden können?

Ein Ersatzmieter ist Ihr Rechtsnachfolger. Mit einer entsprechenden Klausel kann ein Käufer Ihres Unternehmens problemlos in den Mietvertrag einsteigen. Gleiches gilt, wenn Sie die Rechtsform Ihres Unternehmens ändern.

12. Kann ein Nach- oder Untermieter benannt werden?

Insbesondere bei befristeten Verträgen ist es meistens nicht möglich, sich vorzeitig aus dem Mietvertrag zu lösen. Ein vorzeitiger "Ausstieg" kann durch das Stellen eines Nachmieters, der den Mietvertrag fortsetzt, oder durch die Möglichkeit der Untermiete (Sie bleiben Vertragspartner, erhalten aber Miete vom Untermieter) ermöglicht werden. Entsprechende Vereinbarungen sollten Sie möglichst schon in den Vertrag aufnehmen.

13. Was sollte der Untermieter beachten?

Klären Sie, ob Ihr Vermieter zur Untervermietung berechtigt ist. Der Untermietvertrag kann nicht länger laufen, als der eigentliche Mietvertrag!

14. Ist der Konkurrenzschutz gewährt und eine ausreichende Außenwerbung gestattet?

Eine möglichst präzise Festlegungen über den jeweiligen Umfang des Warensortiments bzw. des Dienstleistungsangebots vermeidet späteren Streit. Der Vermieter ist, sofern die Anbringung von Reklameschildern vertraglich vereinbart ist, dazu verpflichtet, die hierzu erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen einzuholen.

15. Sind Instandsetzung und Instandhaltung eindeutig festgelegt?

Die Schönheitsreparaturen werden üblicherweise von dem Mieter übernommen. Regeln Sie, wer erheblichen Instandsetzungskosten trägt. Bezahlt diese der Mieter, kann eine Verrechnung mit der Miete oder Abschlusszahlung nach Verkehrswert vereinbart werden.

16. Sonstiges

Beim Abschluss des Gewerbemietvertrages sind Kalkulation und Standort des Gewerbes zu beachten!

Folgende Faktoren können den Mietpreis beeinflussen:

• Lage und Baujahr des Objektes
• Zugang zum Objekt (straßenseitig, in einem Komplex gelegen, Laufseite, leicht auffindbar)
• Umgebung (Parkplätze, öffentliche Verkehrsmittel, Baustellenbereich, attraktive Unternehmen verschiedener Branchen in der Nähe, Publikumsverkehr)
• Ausstattung (sanitäre Anlagen, ISDN-Netzvorbereitung, Heizungsanlage, ausreichende/unzureichende Elektroinstallation)
• Zustand des Gebäudes (Modernisierungen geplant/erforderlich/bereits erfolgt)
• Betriebskosten
• Mietfläche (Hinweis: kleinflächige Objekte weisen aufgrund der größeren Nachfrage i.d.R. einen höheren qm-Preis auf!)
• Verhältnis Hauptfläche/Nebenflächen (z.B. Verkaufsfläche - Lagerflächen)
• Investitionen des Mieters/Vermieters
• Mietanpassungsklauseln (Neuverhandlungen nach einem festgeschriebenen Zeitraum/entsprechend einer Indexklausel)
• Raumqualität (hell/dunkel, renoviert/renovierungsbedürftig etc.)
• Zuschnitt der Räume (optimale Nutzungsform, geräumig/verwinkelt)
• Konkurrenzschutz ausreichend/nicht ausreichend
• Schaufenster (vorhanden, groß, gut sichtbar/klein)